Quel bail pour un cabinet médical ? Guide pour les professionnels de santé libéraux
Carlo
Responsable rédaction articles de blog
Que vous soyez médecin, infirmier libéral, kinésithérapeute, psychologue ou orthophoniste, le choix du bail professionnel est une étape cruciale avant d’ouvrir votre cabinet médical ou paramédical. Le bail détermine les conditions de location du local professionnel, sa durée, les charges, les obligations du bailleur et du locataire, mais aussi les modalités de résiliation. Cette page vous guide pas à pas pour choisir le contrat de location adapté à votre activité libérale et sécuriser votre installation.
Le bail professionnel pour location de cabinet médicaux
C’est un contrat de location à usage professionnel encadré par les articles 57 A et suivants de la loi du 23 décembre 1986. Il définit les droits et obligations du bailleur et du locataire, le montant du loyer, la durée du bail et les conditions de résiliation. Le contrat de référence pour les professions libérales. Le bail professionnel est le cadre juridique privilégié pour les professions libérales non commerciales (médecins, infirmiers, kinés, orthophonistes, psychologues, etc.). Il s’applique à la location d’un local exclusivement professionnel, à la différence du bail commercial ou du bail mixte.
Qui peut signer un bail professionnel ?
Le bail professionnel s’adresse à toute profession libérale exerçant une activité non commerciale : médecins, infirmiers, kinésithérapeutes, psychologues, ostéopathes, orthophonistes, diététiciens, etc. Les sociétés civiles professionnelles (SCP) ou sociétés d’exercice libéral (SEL) peuvent également conclure ce type de contrat.
Quelles sont les durées d'engagement et de préavis ?
La durée minimale d'engagement est de 6 ans (renouvelable tacitement). La résiliation par le locataire est possible à tout moment, avec un préavis de 6 mois par lettre recommandée.
Comment est fixé le prix du loyer ?
Le prix est fixé selon l’indice ILAT. L’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) est un indice de référence publié trimestriellement par l’INSEE. Il sert à indexer les loyers des baux professionnels et, pour les baux commerciaux, les activités autres que commerciales et artisanales (ex. bureaux, services, professions libérales). Il s’appuie sur trois composantes macroéconomiques (voir ci-dessous) et permet d’ajuster automatiquement un loyer via une clause d’indexation. Pour calculer la révision d’un loyer avec l’ILAT, il vous suffit d'utiliser la formule : (Loyer actuel × Nouvel indice) / Ancien indice.
Les 3 principaux facteurs qui vont faire varier le prix du loyer son :
- La surface du local,
- Sa localisation (centre-ville, proximité d’un hôpital, zone médicale),
- Son équipement et son état général.
Le prix moyen de location d’un cabinet médical se situe généralement entre 15 et 35 € par mètre carré et par mois, selon plusieurs critères déterminants :
- la ville et la zone géographique (Dijon, Quetigny, Bordeaux, Rennes, La Rochelle, Paris…) ;
- la réputation du quartier ou la proximité d’un pôle de santé
- la qualité du bâtiment (neuf, ancien rénové, accessibilité PMR, classement ERP) ;
- les aménagements intérieurs (salle d’attente, climatisation, ascenseur, mobilier, connexion fibre) ;
- les services inclus dans les charges (entretien, ménage, secrétariat, parking, sécurité).
Ainsi, un cabinet situé dans une grande métropole ou un centre médical neuf affichera un loyer au m² plus élevé, tandis qu’un local indépendant en périphérie ou dans une ville moyenne sera plus abordable. Attention de ne pas oublier le calcul des charges dans le loyer du cabinet. Les charges locatives d’un cabinet médical représentent une part importante du coût total d’exploitation pour un professionnel de santé. Elles s’ajoutent au loyer hors charges (HC) et peuvent varier considérablement d’un bâtiment à un autre. Lorsqu’on compare plusieurs locations de cabinets médicaux, il est donc essentiel de distinguer le loyer “hc” (hors charges) du loyer “CC” ( charges comprises). Cette distinction permet d’évaluer plus justement la rentabilité et la compétitivité d’une offre.
Pourquoi comparer le loyer hors charges et le loyer charges comprises ?
Certaines copropriétés professionnelles ou centres médicaux récents appliquent des charges élevées, notamment lorsqu’ils intègrent :
- des services mutualisés (accueil, ménage, maintenance, chauffage collectif, ascenseur, sécurité, parking),
- des équipements collectifs (climatisation centralisée, salle d’attente commune, salle de repos, réseau informatique).
À l’inverse, un local médical indépendant ou situé en rez-de-chaussée d’habitation peut afficher des charges plus faibles, mais impliquer davantage d’entretien individuel. Un loyer attractif au premier abord peut parfois s’avérer moins avantageux une fois les charges ajoutées.
Il est donc recommandé de toujours :
- analyser le détail des charges dans le bail (taxe foncière, entretien, électricité, eau, chauffage, nettoyage, assurance, etc.),
- demander le montant annuel estimé des charges locatives pour calculer le loyer réel charges comprises (CC).
Les charges comprennent généralement l’entretien des parties communes, les taxes (ordures ménagères, entretien, sécurité incendie) et les consommations d’eau ou d’électricité.
Le bail précaire ou bail dérogatoire
Le bail précaire médical (ou bail dérogatoire) permet de louer un local professionnel pour une durée inférieure à 3 ans. C’est une formule souple, idéale pour :
- Tester une nouvelle zone géographique (Dijon, Quetigny, Bordeaux, etc.)
- Démarrer une activité libérale à court terme
- Partager un cabinet paramédical en attendant une installation définitive
A la différence du bail professionnel n’est pas renouvelable automatiquement : à son terme, le praticien doit quitter les lieux ou signer un nouveau contrat.
Le bail mixte (habitation et professionnel) :
Le bail mixte permet de louer un appartement pour exercer une activité libérale, sous réserve que le règlement de copropriété l’autorise. Il combine usage professionnel et habitation principale. Ce type de contrat convient par exemple à un psychologue ou une orthophoniste recevant des patients à domicile.
Quelles sont les clauses qui doivent être préciser ?
Les clauses à préciser sont :
- Les espaces réservés à la profession et ceux dédiés à l’habitation
- Le loyer global et la répartition des charges
- Les obligations d’entretien et d’aménagement
Le contrat de mise à disposition
Le contrat de mise à disposition est un dispositif particulièrement utilisé dans le domaine des professions libérales de santé pour faciliter le partage de cabinets médicaux ou paramédicaux déjà équipés.
Il s’agit d’un contrat de service, différent d’un bail professionnel classique, qui permet à un praticien de bénéficier ponctuellement d’un espace de travail prêt à l’emploi.
Le contrat de mise à disposition concerne généralement des locaux déjà occupés par un ou plusieurs professionnels de santé, tels que des médecins, kinésithérapeutes, psychologues, orthophonistes ou infirmiers libéraux. Il porte souvent sur un cabinet médical meublé, intégrant l’ensemble des équipements nécessaires à l’exercice professionnel : mobilier, matériel médical, connexion Internet, salle d’attente, voire espaces communs mutualisés.
Ce contrat peut aussi inclure des services additionnels, tels que :
- une secrétaire médicale mutualisée
- des crédits d’impression
- l’accès à un agenda partagé ou à des logiciels de gestion
- la maintenance du matériel ou le ménage professionnel
Avantages du contrat de mise à disposition
L’un des principaux avantages du contrat de mise à disposition est sa grande flexibilité.
Contrairement à un bail professionnel de 6 ans, ce contrat permet une occupation temporaire ou récurrente selon les besoins du praticien :
- à l’heure
- à la demi-journée
- à la journée
- créneaux hebdomadaires fixes
La durée d’engagement, le préavis de résiliation et le tarif sont librement négociés entre les parties, sans cadre légal rigide.
Cette souplesse en fait une solution idéale pour :
- les professionnels de santé en début d’activité
- les praticiens souhaitant tester une zone d’implantation
- les remplaçants ou collaborateurs exerçant à temps partiel
Il s’agit d’un contrat assimilé à une prestation de service, la mise à disposition n’est pas soumise au statut des baux professionnels ou commerciaux. Elle offre donc une simplicité administrative, tout en évitant les contraintes de durée et de résiliation du bail classique.
Il est toutefois essentiel de rédiger un contrat écrit précisant :
- la nature des locaux mis à dispositio
- la périodicité d’occupation
- le montant de la redevance
- les services inclus
- les conditions de résiliation
Ce document protège à la fois le praticien hébergeant et le professionnel accueilli, et prévient tout risque de requalification en bail locatif.
Exemples :
- Un kinésithérapeute met à disposition une salle à un ostéopathe
- Un psychologue loue un bureau à la journée dans un cabinet paramédical
- Des infirmières libérales se partagent un local de soins
- Cabinet mis à disposition pour une société de coworking médicale
En résumé
Ce mode de fonctionnement favorise la souplesse, le travail en équipe et la mutualisation des charges
Le bail de sous-location d’un cabinet médical
Le bail de sous-location est un contrat établi entre un locataire principal et un sous-locataire, avec l’accord écrit du propriétaire bailleur. Il permet au titulaire du bail principal de mettre à disposition tout ou partie de son cabinet lorsqu’il ne l’occupe pas, généralement à temps partiel. Ce dispositif est particulièrement courant dans le secteur de la santé libérale, où les praticiens cherchent à mutualiser leurs espaces professionnels et réduire leurs charges fixes.
Le locataire principal, titulaire du bail professionnel, doit obtenir l’autorisation expresse de son bailleur avant toute sous-location. Cet accord peut être assorti d’un droit de regard sur le choix du sous-locataire, notamment pour garantir la compatibilité des activités exercées dans les lieux (ex. activités médicales ou paramédicales complémentaires). Le sous-locataire occupe alors le local dans des conditions définies par le contrat de sous-location, distinctes du bail initial mais alignées sur ses principales dispositions.
En pratique :
- Le locataire principal loue souvent un cabinet nu, qu’il aménage et meuble selon ses besoins
- Le sous-locataire bénéficie d’un espace déjà meublé et équipé, souvent utilisé à temps partiel (par exemple, une demi-journée ou deux jours par semaine)
- Le contrat précise les jours d’occupation, le montant de la redevance, les règles d’entretien, et les modalités de partage des charges
- Le sous-locataire est souvent un jeune professionnel de santé (psychologue, infirmier, kinésithérapeute, ostéopathe, orthophoniste) en début d’activité, qui cherche à tester une zone d’implantation ou à réduire ses coûts en optant pour une location à temps partiel
- Le locataire principal, généralement un praticien confirmé, exerce déjà depuis plusieurs années. Il choisit ce dispositif pour optimiser son espace, partager ses frais, et percevoir un revenu complémentaire lorsqu’il n’utilise pas son cabinet
Avantages du bail de sous-location de cabinet
Pour le locataire principal :
- Valorisation d’un local sous-utilisé
- Allègement du coût global (loyer, charges, entretien)
- Liberté de choisir son sous-locataire et de définir un règlement intérieur
- Possibilité de créer une synergie entre professionnels de santé
Pour le sous-locataire :
- Accès à un cabinet médical meublé et équipé sans investissement initial
- Loyer réduit, proportionné à l’usage réel
- Souplesse d’occupation (à la journée, à la semaine, à temps partiel)
- Opportunité de démarrer ou d’élargir son activité à moindre risque
Précautions à prendre avant de signer
- Vérifier que le bail principal autorise expressément la sous-location et que le propriétaire donne son accord écrit
- Rédiger un contrat de sous-location détaillé, précisant : la durée et la périodicité d’occupation, le montant du loyer ou de la redevance, les équipements mis à disposition,
- les conditions de résiliation et les règles de responsabilité et d’assurance
- Faire signer un état des lieux d’entrée et de sortie, même pour une occupation partielle
- S’assurer que le sous-locataire dispose d’une assurance responsabilité civile professionnelle couvrant son activité
En résumé
Le bail de sous-location d’un cabinet médical constitue une solution économique pour les jeunes praticiens souhaitant s’installer progressivement, tout en offrant aux professionnels établis une opportunité de rentabiliser leur local. C’est un mode d’organisation gagnant-gagnant, qui favorise le partage d’expérience, la coopération interprofessionnelle et l’optimisation des espaces de santé.
Le bail solidaire ou bail de colocation d’un cabinet médical
Le bail solidaire, aussi appelé bail de colocation, permet à plusieurs professionnels de santé de louer ensemble un même local professionnel. Il s’agit d’un contrat unique signé par deux ou plusieurs praticiens, chacun étant copreneur du bail et solidairement responsable du paiement du loyer, des charges et du respect des obligations locatives. Ce type de bail est particulièrement adapté aux cabinets pluridisciplinaires ou aux structures médicales disposant de plusieurs salles de consultation (par exemple, un espace partagé entre médecins généralistes, kinésithérapeutes, infirmiers, ostéopathes, ou psychologues).
Les avantages du bail solidaire
Le bail de colocation présente plusieurs atouts pour les professionnels de santé :
- Il permet de mutualiser les coûts fixes : loyer, charges, entretien, taxe foncière, assurance
- Il offre une stabilité juridique grâce à un contrat commun unique
- Il facilite la gestion quotidienne du cabinet et favorise la collaboration interdisciplinaire
- Il constitue une solution pertinente pour une installation à temps plein dans un local spacieux
Grâce à la solidarité entre colocataires, le bailleur bénéficie d’une meilleure sécurité financière : si l’un des locataires cesse son activité, les autres restent tenus de payer la totalité du loyer.
Les précautions à prendre avant de signer
Cette solidarité financière implique cependant des risques importants
En cas de défaut de paiement, de départ prématuré, ou de non-respect du bail par un colocataire, les autres signataires sont légalement responsables et devront assumer les sommes dues
La clause de solidarité couvre généralement :
- le paiement des loyers et charges
- les réparations et dégradations
- les pénalités ou manquements contractuels
Il est donc primordial de :
- choisir ses colocataires avec soin
- instaurer une relation de confiance et une communication claire
- formaliser un règlement intérieur précisant l’usage des pièces, les responsabilités de chacun et la répartition des dépenses communes
Ce type de bail est à privilégier pour les structures médicales organisées (maisons de santé, cabinets de groupe, pôles paramédicaux) où les praticiens se connaissent déjà et ont l’habitude de collaborer.
Il est en revanche moins adapté aux cabinets médicaux individuels ou aux praticiens indépendants recherchant davantage de souplesse.
Le dépôt de garantie et la caution dans un bail de location de cabinet médical
Le dépôt de garantie est une somme versée par le locataire au moment de la signature du bail. Son montant correspond le plus souvent à un à trois mois de loyer hors charges, selon la nature du local, la durée du bail et le niveau d’équipement. Ce dépôt a pour objectif de protéger le bailleur contre d’éventuelles dégradations du local professionnel, impayés de loyers ou charges non réglées.
Il constitue une garantie financière pendant toute la durée du contrat. À la fin du bail, après réalisation de l’état des lieux de sortie, le dépôt de garantie est restitué au locataire, déduction faite des éventuelles sommes dues pour réparations, entretien ou régularisation de charges. Dans certains cas, le bailleur peut également exiger une caution solidaire, notamment lorsqu’il s’agit d’un jeune praticien ou d’une première installation libérale, afin de renforcer la sécurité locative.
L’état des lieux d’entrée et de sortie du cabinet médical
L’état des lieux est une étape obligatoire pour toute location de local professionnel ou médical.
Il doit être établi à l’entrée et à la sortie des lieux, en présence du bailleur et du locataire (ou de leurs représentants). Ce document décrit de manière précise l’état général du bien, pièce par pièce :
murs, sols, plafonds, installations électriques, chauffage, plomberie, ventilation, mobilier, et équipements médicaux éventuels.
L’état des lieux d’entrée permet de constater la conformité du local au moment de la remise des clés et sert de référence pour l’état des lieux de sortie. Toute dégradation non liée à l’usure normale pourra donner lieu à retenue sur le dépôt de garantie.
Il est recommandé d’utiliser un modèle d’état des lieux professionnel adapté aux cabinets médicaux (disponible en PDF ou Word), et d’y annexer des photos datées pour renforcer la preuve en cas de litige.
Obligations du bailleur et du locataire dans un contrat (bail) de location de cabinet médical
Les obligations du bailleur
Le bailleur d’un cabinet médical doit garantir au locataire la jouissance paisible des lieux et assurer la conformité réglementaire du local professionnel.
Ses principales obligations sont les suivantes :
- Fournir un local conforme aux normes d’accessibilité et d’hygiène, notamment aux exigences ERP (Établissement Recevant du Public) et PMR (Personnes à Mobilité Réduite)
- Assurer l’entretien des équipements collectifs : ascenseur, chauffage, ventilation, parties communes.
- Réaliser les gros travaux et réparations structurelles nécessaires à la sécurité et à la solidité du bâtiment
- Délivrer un local apte à l’usage professionnel prévu dans le contrat (cabinet médical, paramédical ou mixte)
Le bailleur reste responsable de la mise en conformité avec la réglementation sanitaire et de sécurité, sauf clause contraire expresse dans le bail.
Les obligations du locataire
Le locataire, en général un professionnel de santé libéral, doit de son côté respecter plusieurs obligations contractuelles :
- Payer le loyer et les charges dans les délais prévus
- Entretenir le local médical et effectuer les petites réparations courantes
- Respecter l’usage exclusivement professionnel des lieux prévu au bail (activité médicale, paramédicale ou thérapeutique)
- Obtenir l’accord écrit du bailleur avant tout aménagement, transformation ou travaux d’installation (ex. point d’eau, cloison, enseigne, signalétique)
Le bail doit préciser la répartition des travaux et réparations entre le propriétaire et le locataire afin d’éviter tout litige.
En pratique, les travaux lourds (structure, toiture, réseaux principaux) incombent au bailleur, tandis que les aménagements d’usage ou les adaptations spécifiques à l’activité médicale relèvent du locataire.
Les clauses essentielles du bail de location de cabinet médical
Un contrat de bail professionnel bien rédigé doit mentionner un ensemble de clauses précises tel que la désignation du local (adresse, surface, usage autorisé), le montant du loyer, les charges locatives et leur ventilation (taxe foncière, entretien, électricité, eau, chauffage), la durée du bail, les conditions de résiliation et de renouvellement et d'autres plus précises comme :
- Les obligations respectives du bailleur et du locataire
- Les conditions de sous-location, de colocation ou de partage de cabinet
Un contrat écrit est obligatoire pour tout bail professionnel. Il est fortement conseillé de le faire relire par un juriste spécialisé en droit immobilier professionnel ou en droit de la santé afin d’assurer la conformité juridique et de prévenir tout risque de litige.
Tableau comparatif
| Type de bail | Durée | Avantages principaux | Idéal pour |
|---|---|---|---|
| Bail professionnel | 6 ans minimum (résiliable avec préavis de 6 mois) | Stabilité | Médecins, kinésithérapeutes, infirmiers, orthophonistes, psyhologues |
| Bail précaire (ou dérogatoire) | ≤ 3 ans | Engagement court, idéal pour tester une zone ou débuter son activité | Jeunes installés, remplaçants, professionnels paramédicaux en début d’activité |
| Bail mixte (habitation + professionnel) | Variable selon accord avec le bailleur | Permet d’exercer à domicile, cumule usage professionnel et habitation principale | Psychologues, thérapeutes, sophrologues, hypnothérapeute recevant à domicile |
| Contrat de mise à disposition | Durée libre, préavis à définir contractuellement | Très souple, peu d'engagement, services inclus possibles (secrétariat, matériel, ménage) | Praticiens débutants du type : psychologues, ostéopathes, diététiciens ou souhaitant tester une nouvelle zone d’exercice |
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